Gaby Balkema is makelaar in Amsterdam en auteur van het boek Huis kopen? Zó gedaan! en bestuurslid Wonen van de NVM. Dit artikel schreef hij op persoonlijke titel.

Vereniging Eigen Huis luidde deze week de alarmklok, rechtsbijstandsverzekeraar DAS deed in september hetzelfde. De overspannen huizenmarkt in diverse regio’s verleidt kopers tot onbezonnen aankopen en brengt sommigen van hen in serieuze problemen. Het aantal schadeclaims in verband met (verborgen) gebreken was halverwege dit jaar al met 25 procent gestegen ten opzichte van vorig jaar. Volgens Das stijgt ook het aantal ontbindingen van (voorlopige) koopcontracten. Een maatschappelijk probleem, dat schreeuwt om een oplossing.

De huidige situatie leidt tot flinke financiële schade, bij alle betrokkenen. Huizenkopers die onder tijdsdruk geen bouwkundig onderzoek kunnen doen, kopen voor tonnen een kat in de zak en hebben geen geld voor reparaties en moeten met verlies weer verkopen. Het stijgende aantal claims bij rechtsbijstandsverzekeringen zal leiden tot meer rechtszaken. Geldschieters zullen vaker geconfronteerd worden met klanten die hun hypotheekverplichting niet nakomen.

Probleem: alle kosten uit eigen zak

Hoe komt dit, en waar ligt de oplossing? Veel mensen kopen een woning zonder een specialist te raadplegen. Dit komt zo’n 140.000 keer per jaar voor. De vergelijking met dronken rijden en onveilige seks dringt zich op. Want ook hier nemen mensen al of niet bewust een groot risico. Enkele voorbeelden uit mijn eigen makelaarspraktijk: de koop van een monumentaal grachtenpand waar geen fundering onder blijkt te zitten, de aanschaf van een huis met flinke vochtproblemen door een lekke kelderbak.

Een specialist, zoals een aankoopmakelaar, kan huizenkopers voor deze en andere zeperds behoeden. En als het toch mis gaat, is de makelaar – mits aangesloten bij een brancheorganisatie als de NVM – daarvoor vrijwel altijd verzekerd. De vraag is waarom circa 75 procent van de huizenkopers er dan toch voor kiest om zonder specialist te kopen, en zich blootstelt aan grote risico’s.

Ik noem enkele oorzaken. Ten eerste de bekende huizengekte, in met name Utrecht, Zuid-Kennemerland, Amsterdam en Groningen (stad). De schaarste op de markt dicteert, verkopende makelaars kunnen hier nauwelijks invloed op uitoefenen. Kopers bieden in hoog tempo tegen elkaar op, vaak boven de vraagprijs en zonder voorbehouden. Er is geen tijd om te voldoen aan de wettelijke onderzoekplicht. Voor de verkopende makelaar rest een rol als loterijmanager, waarbij hij met kunst- en vliegwerk het proces onder grote tijdsdruk tot een goed einde probeert te brengen.

Ten tweede de strategie van de geldschieters; zij spelen in op de gekte door kopers flitshypotheken aan te bieden. De Rabobank verstrekt een hypotheek in een week, Florius zelfs binnen een etmaal. Ten derde heeft de overheid bepaald dat je niet meer mag lenen dan de prijs van een huis. Mensen moeten alle andere kosten, zoals de notaris, de hypotheekadviseur, de taxateur en de aankoopmakelaar, uit eigen zak betalen. Daarmee stimuleer je hen om waar mogelijk kosten te besparen, zoals die paar duizend euro voor de makelaar.

Een verplichte wachtperiode

De markt dicteert, en aan bepaalde trends zoals woningschaarste en lage rente valt weinig te doen. Maar je kunt wel iets doen aan de manier waarop transacties tot stand komen. De overheid en de banken zijn medeverantwoordelijk voor de wantoestanden op de huizenmarkt. Zij hebben dan ook de sleutel tot een oplossing in handen. Ik stel het volgende voor:

1. Breng het te lenen bedrag naar 106 procent van de waarde van het huis, of faciliteer een ‘kosten koper hypotheek’, die bovenop de woninghypotheek onder dezelfde voorwaarde wordt afgesloten.
2. Stel na het sluiten van een (voorlopige) koopovereenkomst een verplichte wachtperiode in van twee weken, waarin een huizenkoper de tijd krijgt onderzoek te doen naar de bouwkundige en juridische staat van een woning. Na die twee weken kan de koop kosteloos ontbonden worden (net als met de huidige drie dagen bedenktijd);
3. Banken en andere hypotheekverstrekkers geven huizenkopers een rentekorting van 0,2 procent indien zij een aankoopmakelaar of andere specialist in de arm nemen om te voldoen aan de wettelijke onderzoekplicht (vergelijkbaar met niet-rokers, die minder zorgpremie betalen).

Als makelaar laad ik de verdenking op mij dat ik hier voor eigen parochie preek. Maar ook mijn beroepsgroep is niet gebaat bij de huidige huizengekte. Het verhindert ons namelijk om van meerwaarde te zijn. Niet voor niets schreef ik onlangs een boek, waarin ik in 18 stappen uitleg waar mensen op moeten letten als ze zonder aankoopmakelaar een huis kopen. Ik gun het niemand om met het mes op de keel een kat in de zak te kopen. Het leidt tot persoonlijke ellende en financiële schade, het is onethisch en maatschappelijk onverantwoord.

Particuliere huizenkopers – mensen zoals u en ik – worden vermalen door schaarste, rentestanden, flitshypotheken en overheidsbeleid. Het is tijd om daar een einde aan te maken. Met het oog op de naderende verkiezingen stel ik aan onze politieke partijen de vraag: wie durft?

Bron: Gaby Balkema, ook verschenen op NRC.nl